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あなたの不動産、放置すると「罰則」の対象になります
「実家の名義はおじいちゃんのままだが、特に困っていないから放っておこう」
「遺言書がなくても、後でゆっくり話し合えばいい」
そんな考えが通用しない時代がやってきました。
2024年4月1日より、これまで任意だった相続登記が法律で義務化されたからです。
正当な理由なく放置すれば、10万円以下の過料（罰則）を科される可能性があるだけでなく、売却も融資の担保設定もできない「身動きの取れない資産」になってしまいます。
不動産の相続手続きは、遺産相続の中でも最も煩雑で、かつ争いになりやすい項目です。
しかし、実は「正しく書かれた遺言書」が一本あるだけで、この義務化への対応コストとストレスを劇的に減らすことができるのです。
今回は、行政書士の視点から、最新の法改正を踏まえた不動産相続の重要ルール、遺言書が登記手続きをいかに簡略化するか、そして登記のプロである司法書士へバトンを繋ぐための完璧な遺言書の書き方について解説します。
【2024年施行】相続登記義務化
全貌と「放置」のリスク
まずは、日本の不動産ルールがどのように変わったのか、その核心部分を整理しましょう。
≪改正法のポイント≫
3年以内の登記申請が必須
新法では、相続（遺言を含む）によって不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならないと定められました。
これは、過去に発生した相続についても遡って適用されるため、現在名義を変えていない不動産をお持ちの方全員に関係する重大な変更です。
「放置」が招く法的・経済的デメリット
義務化による過料のリスクはもちろんですが、経営者や資産家にとってより深刻なのは以下のリスクです。
- 資産価値の凍結
名義が亡くなった方のままだと、その土地を売却することも、リフォームローンの担保に入れることもできません。 - 権利関係の複雑化
放置している間に次の相続が発生すると、数代にわたる数10人の相続人が現れ、実印を集めることが物理的に不可能になるケースがあります。 - 管理不全による賠償責任
名義変更を怠っている間に空き家が倒壊し、他人に怪我をさせた場合、登記上の名義人の相続人全員が損害賠償責任を問われる可能性があります。
遺言書が相続登記の
「特急券」になる理由
遺言書がない場合、不動産の名義変更には相続人全員による「遺産分割協議書」と「全員の印鑑証明書」が必要です。
これが、手続きを難航させる最大の原因です。
相続人「単独」での申請が可能になる
遺言書で「特定の不動産を特定の相続人に相続させる」と指定してあれば、その相続人は他の親族の同意を得ることなく、自分一人で登記申請を行うことができます。
他の相続人と連絡がつかない、あるいは協力が得られないといったトラブルを完全に回避できるのです。
遺産分割協議というハードルをスキップ
協議による相続では、100点満点の合意を全員から得なければなりません。
しかし遺言書があれば、その内容は亡くなった方の最終意思として尊重されるため、話し合いそのものが不要になります。
これにより、法律で定められた3年という期限を余裕を持って守ることが可能になります。
登記費用の節約と期間の短縮
必要書類が大幅に簡略化されるため、戸籍収集の手間や、司法書士に支払う報酬、そして手続き完了までの期間を大幅に圧縮できます。
特に、相続人が遠方に分散している場合、全員に郵送して実印をもらう手間が省けるメリットは計り知れません。
ここを間違えると登記できない！
遺言書作成の「不動産条項」３つの鉄則
行政書士が遺言書を作成する際、最も神経を使うのが不動産の特定方法です。
日常で使っている「住所」を書くだけでは、登記手続きでは通用しません。
≪鉄則１≫
必ず「登記事項証明書」の通りに記載する
普段、私たちが手紙を送る際に使う「住居表示（〇〇市〇丁目〇番〇号）」と、不動産登記上の番号である「地番・家屋番号」は異なることが多々あります。
遺言書に「私の自宅（〇〇市〇丁目〇番〇号）を長男に相続させる」と書いても、登記簿上の地番と一致しなければ、法務局で受け付けてもらえない恐れがあります。
必ず最新の登記事項証明書を取得し、そこに記載されている「所在、地番、地目、地積」や「家屋番号」を正確に転記しなければなりません。
≪鉄則２≫
「私道」「未登記物件」の確認を怠らない
自宅の土地だけを指定して安心していると、実は前面道路が数人の共有名義の私道であったり、増築した部分が未登記のままだったりすることがあります。
これらを見落としたまま遺言書を作成すると、土地の名義は変わったけれど私道の権利は亡くなった方のまま残ってしまい、将来その土地を売却する際に大きなトラブルとなります。
≪鉄則３≫
権利の持分（もちぶん）を明記する
不動産が配偶者との共有名義になっている場合、「不動産のすべてを相続させる」と書くのは不適切です。
「私の有する共有持分全部を相続させる」と正しく記載する必要があります。
こうした細かな法務表現のミスが、後に補正や書き直しの手間（亡くなっている場合は家庭裁判所の手続き）を生んでしまいます。
「相続登記申請」のハードルを下げる
新制度の活用
改正法では、義務化という「ムチ」だけでなく、手続きを楽にするための「アメ」としての新制度も用意されています。
「相続人申告登記」の創設
「3年以内に遺産分割がまとまりそうにない」という場合、自分が相続人であることを法務局に届け出るだけで、ひとまず義務を果たしたとみなされる制度です。
ただし、これはあくまで暫定的なもので、最終的な名義変更にはやはり遺産分割か遺言書が必要です。
不動産登記制度のDX化
現在はオンラインによる登記申請も普及しています。
遺言書が公正証書で作成されていれば、そのスキャンデータ等を利用したスムーズなデジタル申請が可能になり、法務局へ足を運ぶ負担も軽減されます。
行政書士が提供する
「登記に強い遺言書」サポート
登記申請の実務は司法書士の職域ですが、その前段階である「登記できる遺言書の設計」と「複雑な戸籍の読み取り」は、行政書士の得意分野です。
登記簿と実態の照合（地番確認）
私たちは、まずご依頼者の不動産について全ての登記事項証明書と公図（土地の地図）を取得します。
そこで漏れている私道や、古い抵当権が残ったままになっていないかを確認し、登記官が迷うことのない完璧な文案を作成します。
司法書士へのスムーズなブリッジング
遺言書の作成段階から、当事務所が提携する相続専門の司法書士と内容を共有します。
これにより、相続が発生した瞬間に、遺言書をそのまま法務局へ提出できる体制を整えます。この連携こそが、期限のある義務化対応において最大の武器となります。
不動産相続における
「空き家問題」への対策
遺言書を作成する際、不動産を誰かに引き継ぐだけでなく、「引き継ぎ手がいない不動産」をどうするかもセットで考える必要があります。
相続土地国庫帰属制度の検討
「いらない土地」を引き継がされることは、相続人にとって負担でしかありません。
2023年から始まった、一定の条件を満たせば土地を国に引き取ってもらえる制度についても、遺言作成の過程でアドバイスを行います。
売却を前提とした遺言（換価分割の指定）
「不動産を売って、その現金を相続人で分けなさい」という換価分割を遺言で指定しておくことも可能です。
この場合、遺言執行者を指定しておくことで、相続人全員の同意を得ずとも、遺言執行者が不動産を売却し、諸経費を差し引いた現金を公平に分配する手続きを主導できます。
よくある質問（FAQ）
不動産を「お荷物」にしない
ための賢い選択
不動産は、家族の思い出が詰まった大切な資産である一方、手続きを一歩間違えると、次世代を縛り付ける大きな負担にもなり得ます。
2024年からの新時代において、遺言書は単なる意思表示ではなく、「法的な義務を果たすための必須ツール」となりました。
- 相続登記の義務化により、不動産取得を知ってから3年以内の申請が必須となった。
- 期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があるため、早急な現状把握が必要。
- 正しく書かれた遺言書があれば、他の相続人の関与なしに、単独かつ迅速に登記ができる。
- 不動産の特定は住居表示ではなく、登記簿上の地番・家屋番号で行うのが鉄則。
- 私道や未登記部分の漏れを防ぐため、作成前の登記事項証明書チェックが不可欠である。
- 行政書士と司法書士の連携により、「書く」から「登記する」までをワンストップで完了させるのが最も安全である。
不動産の名義変更は、時間が経てば経つほど、関係者が増え、書類が散逸し、難易度が上がっていきます。
今、あなたが遺言書を作成し、不動産の行方を明確にすることは、残された家族が「罰則」や「紛争」に巻き込まれないための、何よりの防衛策となるはずです。
「自分の家はどう書けばいいのか？」
「古い名義の土地が見つかったがどうすれば？」
といった不安を抱えていらっしゃるなら、ぜひ一度、プロの視点による診断を受けてみてください。
あなたの確かな一歩が、大切な土地と家族の笑顔を守ることにつながります。
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