相続登記の義務化を解説｜期限・罰則と「正当な理由」について

「昔亡くなった祖父名義の土地、放置していても大丈夫？」

「2024年から登記が義務化されたと聞いたけれど、具体的に何をすればいい？」

「名義変更をしないと10万円の罰金がかかるって本当？」

これまで任意だった不動産の相続登記が、2024年（令和6年）4月1日から法律によって義務化されました。

2025年現在、この制度はすでに本格運用されており、法務局の運用も厳格化しています。

不動産の名義変更を放置することは、単なる手続き漏れに留まらず、過料（罰金）の対象となるだけでなく、次世代への「負の遺産」となりかねません。

しかし、登記の手続きは複雑で、どこから手を付ければよいか戸惑う方も多いでしょう。

本記事では、中野区で相続書類作成をする行政書士が、最新の改正法と実務データに基づき、相続登記義務化の全貌と、トラブルを避けるための準備手順を解説します。

なぜ「相続登記」が義務化されたのか？
背景にある社会問題

そもそも、なぜ国は今まで任意だった登記を義務化したのでしょうか。

その背景には、日本全国で深刻化している「所有者不明土地問題」があります。

「所有者不明土地」の現状

国土交通省の調査や有識者会議の推計によると、日本国内において所有者が不明、あるいは連絡がつかない土地の面積は、九州全体の面積を上回る約410万ヘクタールに達すると言われています。

これにより、公共事業が進まない、災害復旧が遅れる、空き家が放置され治安が悪化するといった実害が多発しています。

経済的損失の大きさ

所有者不明土地問題による経済的損失は、2040年までになんと約6兆円にのぼると試算されています。

この状況を打破するため、民法および不動産登記法が改正され、相続登記の義務化という強力なルールが敷かれることになりました。

義務化の内容と「3つの重要ルール」

義務化の内容は非常に具体的です。

以下の3つのポイントを必ず押さえておきましょう。

① 申請期限は「3年以内」

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。

② 過去の相続分も対象（遡及適用）

ここが最も注意すべき点です。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、義務化の対象となります。

放置されていた古い名義の土地がある場合、猶予期間（2027年3月31日まで）の間に登記を済ませる必要があります。

③ 10万円以下の過料（罰則）

正当な理由なく期限内に申請を怠った場合、10万円以下の過料（行政罰）が課される可能性があります。

これは「知らなかった」では済まされない公的なペナルティです。

手続きが間に合わない時の救済措置
「相続人申告登記」

「遺産分割協議がまとまらない」「相続人が多すぎて連絡がつかない」といった理由で、3年以内の期限を守れないケースも想定されます。

そのために新設されたのが「相続人申告登記」という制度です。

相続人申告登記のメリット

注意点

ただし、これはあくまで「暫定的な届出」に過ぎません。

不動産を正式に売却したり、担保に入れたりするためには、最終的に遺産分割を終えて正式な相続登記をする必要があります。

登記申請までの
「一般的な流れ」と準備書類

実際の登記申請（オンラインまたは書面提出）は専門資格である司法書士の業務ですが、そこに至るまでの「書類準備」は共通のプロセスです。

必要な書類のリスト

相続登記を完了させるためには、以下の書類を揃えるのが一般的です。

≪ステップ1≫
不動産の特定（財産調査）

まずは「名寄帳」などを取得し、登記すべき不動産を漏れなくリストアップします。

≪ステップ2≫
相続人の特定（戸籍収集）

古い戸籍を遡り、誰が法定相続人であるかを確定させます。

≪ステップ3≫
遺産分割協議

相続人全員で話し合い、誰が不動産を取得するかを決定し、協議書を作成します。

≪ステップ4≫
登記申請

これら全ての書類を法務局に提出します。

この最終ステップにおいて、専門家に代理を依頼する場合は司法書士がその役割を担います。

行政書士が「登記準備」において
果たす重要な役割

行政書士は、登記申請そのもの（法務局へのオンライン申請等）を行うことはできませんが、登記の「前段階」である複雑な事務作業において、皆様を強力にサポートします。

複雑な「戸籍収集」のプロ

明治・大正時代の難解な戸籍を解読し、全国の役所から書類を揃える作業は、行政書士の得意分野です。

法務局でそのまま使える「法定相続情報一覧図」の作成も代行します。

「遺産分割協議書」の作成

「誰が不動産を継ぐか」という合意内容を、法務局で差し戻されない正確な文言で書面にまとめます。

これは、登記の「原因証書」となる極めて重要な書類です。

司法書士との連携（橋渡し）

当事務所では、信頼できる司法書士と連携しております。

行政書士が書類を完璧に整えた上で司法書士に引き継ぐことで、お客様は窓口を一本化でき、スムーズに登記を完了させることが可能です。

「住所・氏名の変更登記」も義務化へ

不動産に関連して、もう一つ重要な法改正があります。

2026年（令和8年）4月までには、「住所や氏名の変更登記」も義務化されることが決まっています。

「相続登記」だけでなく、今後は「不動産の名義人の情報は常に最新にしておく」ことが国民の義務となります。

よくある質問と回答

「正当な理由」があれば3年を過ぎても大丈夫ですか？

法務省の指針では、「相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間を要する」「相続人が重病である」といったケースが正当な理由として挙げられています。
ただし、単に「忙しい」「知らなかった」は認められない可能性が高いでしょう。

登録免許税はどれくらいかかりますか？

一般的に、不動産の固定資産税評価額の0.4%です（1,000万円の土地なら4万円）。
ただし、相続による登記には一部免税措置が設けられているケースもあるため、個別の確認が必要です。

自分が相続人かどうか分からない不動産があるのですが。

役所で「名寄帳」を取得するか、権利証（登記識別情報）の有無を確認してください。
行政書士による不動産調査サービスを利用するのも一つの方法です。

今すぐ動き出すべき理由

相続登記の義務化は、もはや避けては通れない法的ルールです。

2025年は、過去の未登記分を解消するための「猶予期間」の真っ只中にあります。

相続登記を完了させることは、ご自身の権利を守るだけでなく、大切な不動産を「負動産」にしないための家族への最大の配慮です。

中野区のかとう行政書士事務所では、登記の「準備段階」である戸籍調査、不動産名義の確認、そして遺産分割協議書の作成をトータルでサポートしております。

複雑な書類集めや、疎遠な相続人との連絡調整など、一般の方がつまずきやすいポイントをプロの知見で解決します。

当事務所が書類を完璧に整え、提携する司法書士へバトンタッチすることで、皆様の負担を最小限に抑えた名義変更を実現します。

まずは、お手元にある古い権利証や納税通知書を一通お持ちください。

そこから、皆様の大切な財産を守るための道筋を共に描いていきましょう。

お問い合わせは、お電話または24時間対応のフォームより心よりお待ちしております。

正しい手続きを迅速に終えることが、家族の未来に大きな安心をもたらします。

私たちは、そのための確かなパートナーとして、一歩一歩誠実にお手伝いいたします。